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Descubre el coste real de comprar una vivienda

Cuando buscamos adquirir una vivienda, lo más habitual es fijarnos un límite máximo en el precio que queremos pagar por ella y descartamos cualquier otra propiedad que se sitúe por encima de esta cifra. No obstante, uno de los principales errores que cometemos es no tener presente los otros gastos que conlleva la compra de una vivienda. 

Aparte de la contratación de la hipoteca, existen ciertos impuestos y servicios que debemos afrontar para poder convertirnos en propietarios, y solo estos pueden llegar a suponer hasta un 15% del valor de la vivienda. En cualquier caso, cada situación se tiene que estudiar por separado y varía según comunidad autónoma. A continuación, vamos a intentar detallar algunos de estos gastos para que no supongan una sorpresa para ti.

¿Qué impuestos tienes que pagar?

Estos varían en función de si adquirimos una vivienda de obra nueva o una de segunda mano, y siempre se tienen que abonar, tanto si compramos mediante hipoteca como si pagamos la vivienda al contado. Se trata de los siguientes:

  • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Cuando se trata de una vivienda de obra nueva, el comprador debe abonar el IVA, que es de un 10% sobre el precio final de venta en todo el territorio español. Es decir, esto supondría 40.000 euros en el caso de una vivienda de 400.000 euros. La excepción es Canarias, donde se aplica el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) que es del 6,5%. Existen casos particulares, como las viviendas de promoción pública, en que este impuesto se reduce en torno al 4%.
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Solo afecta a la vivienda de segunda mano. Su cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio de compra que aparece en las escrituras y de la comunidad autónoma donde se ubica la vivienda. En este sentido, suele haber diferencias significativas. Así, en el País Vasco, por ejemplo, el tipo general que se aplica es del 4%, siendo el más bajo de toda España. En cambio, Cataluña es donde el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es más elevado, ya que puede llegar al 11%.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos. Se aplica tanto a las escrituras de compraventa como a la formalización del préstamo hipotecario. En este impuesto existen dos cuotas: una fija, que es similar a todo el territorio nacional; y una variable, que depende de cada comunidad autónoma.

Otros gastos

Existen gastos de pago obligatorio, ya sea por parte del comprador o de la entidad con quien formalizamos la hipoteca, y otros de pago opcional. A continuación, los detallamos:

  • Gastos de Notaría. Siempre es obligatorio formalizar cualquier compraventa ante notario. Este trámite permite conocer los derechos y las obligaciones de las partes. Su gasto está regulado por ley y todos los notarios cobran lo mismo por idénticos servicios, habitualmente entre el 0,3% y el 0,5% del valor total del inmueble.
  • Gastos del Registro de la Propiedad. Aunque no sea obligatorio, es muy recomendable inscribir las escrituras de una vivienda, tal y como aconsejan desde el Colegio de Registradores de España, para garantizar la seguridad jurídica del comprador. El coste está regulado entre el 0,1% y el 0,3% del valor total del inmueble.
  • Gastos de Gestoría.  Los gestores se encargan de realizar todos los trámites vinculados con la compra. Son profesionales libres y, por tanto, sus tarifas no están reguladas por ley. Cobran entre 300 y 450 euros, dependiendo del valor de la compraventa y del número de gestiones efectuadas. A veces, la gestoría pide una provisión de fondos para poder pagar todos los trámites y, al final del proceso, devuelve el dinero que ha sobrado.
  • Gastos de Tasación. Al solicitar una hipoteca siempre es necesario tasar el inmueble que se va a adquirir. Suele costar de unos 300 a 500 euros, dependiendo del profesional o de la empresa que se encarga de la tasación, y del tipo de inmueble. Este trámite tiene una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión.

¿El comprador lo paga todo? 

La buena noticia para los nuevos compradores, que tienen pensado solicitar una hipoteca, es que desde la entrada en vigor de la Nueva Ley Hipotecaria de 2019 el consumidor ha dejado de hacer frente a los gastos de formalización de la hipoteca más comunes. Ahora son las entidades quienes se encargan de pagar el IAJD, los gastos de gestoría, registro, notaría y la copia de la escritura. Por tanto, el comprador sólo deberá abonar la factura de la tasación (entre 300 y 500 euros) y su propia copia de la escritura, que no suele sobrepasar los 50 euros. Aunque no es habitual, hay entidades que también se ofrecen a pagar la tasación para captar nuevos clientes.

Es importante no confundir los gastos que conlleva la constitución de la hipoteca con los gastos de compraventa de una vivienda, los cuales sí corren a cargo del comprador, y ello implica su parte de gastos de notario y gestoría, y su propio IAJD, además del IVA o el ITP, según le corresponda. Por otro lado, los gastos de gestoría, el comprador se los puede ahorrar, si decide realizar él mismo los trámites.

¿Cuánto te cuesta realmente la hipoteca?

Viendo los gastos que acarrea una hipoteca, es lógico que se aconseje disponer de un ahorro de, al menos, el 30% del precio de la vivienda, para destinar un 20% a la entrada de la hipoteca y un 10% restante a los impuestos y gastos de formalización de la hipoteca y de la compraventa, sobre los cuales acabamos de hablar detalladamente.

Ten en cuenta que, cualquier hipoteca siempre te va a encarecer la compra. Así, en función de la hipoteca que adquieres, tu vivienda te saldrá más o menos costosa. Ello dependerá de muchos aspectos, pero, en especial, de los tipos de interés. Por ejemplo, si cogemos como referencia una hipoteca a 20 años, un tipo medio del 3% implica pagar un sobrecoste del 33%. Por lo tanto, siempre es recomendable, cuando se pueda, dar el máximo de entrada.

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