¿Cuándo interesa la subrogación de la hipoteca?

Subrogación y novación de hipoteca

Las hipotecas a menudo tienen plazos de amortización bastante largos. De hecho, según el Instituto Nacional de Estadística actualmente los españoles tardamos unos 24 años de media en pagar nuestra hipoteca. 

Como es lógico, durante este tiempo pueden darse muchos cambios, no solo dentro del mercado hipotecario, sino también en nuestra situación económica personal. Es entonces cuando cobra sentido la opción de cambiar las condiciones de nuestro préstamo hipotecario. Para ello, tenemos dos posibilidades: la subrogación y la novación hipotecaria. ¿En qué se diferencian? A continuación, aclaramos estos conceptos, y descubrimos cuál es la mejor opción teniendo en cuenta tu situación.

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

Una subrogación hipotecaria es una operación en la que se sustituye el titular del contrato (persona jurídica o física). Normalmente este proceso suele realizarse para que la persona que consta en el contrato cambie su hipoteca de una entidad a otra, especialmente si se ofrecen más beneficios, como por ejemplo una mejora en el plazo de amortización, o intereses más bajos. Otros posibles beneficios que se busca al realizar una subrogación hipotecaria es un posible cambio de cláusulas. 

Tipos de subrogación hipotecaria

Actualmente existen dos tipos de subrogación, dependiendo de quién es el agente que cambia en el acuerdo contractual:

• Subrogación de acreedor: es la opción más común. Es aquella por la que el deudor puede cambiar de entidad bancaria con el fin de mejorar sus condiciones contractuales. 
• Subrogación de deudor: es común sobre todo en ventas de inmuebles con una hipoteca vigente. En estos casos, el comprador puede subrogarse a la hipoteca del antiguo inquilino siempre que la entidad bancaria acepte el cambio de deudor.

Requisitos para subrogar una hipoteca

No todos los deudores pueden acogerse a una subrogación de su hipoteca. Si estás interesado en ello deberás cumplir al menos los siguientes requisitos:

• Llevar unos años pagando las cuotas. Este periodo puede ser muy variable dependiendo de la entidad bancaria, aunque suele situarse entre dos y cinco años. Se trata de una medida del banco para asegurarse de la solvencia de sus clientes. Si llevamos ya un tiempo pagando nuestras cuotas casi con total seguridad podremos seguir haciéndolo en un futuro.
• Otro de los requisitos habituales suele ser que el importe pendiente del crédito no supere el 80% del valor de tasación de la vivienda hipotecada. En caso de que se supere ese porcentaje, la entidad bancaria interpreta que existe riesgo de impago, de allí que la mayoría de los acreedores no acepten subrogaciones si no se cumple este requisito.
• Por último, es fundamental una situación laboral estable. Si este no fuera el caso, el acreedor no va a arriesgarse y denegará la petición de subrogación. En función de si somos asalariados o autónomos, deberemos demostrar que disponemos de un contrato indefinido con antigüedad o una facturación estable, respectivamente. 

Finalmente, el banco puede analizar nuestros ingresos y nuestro historial crediticio para saber si tenemos deudas vigentes. Si se cumplen todos estos requisitos, normalmente, no habrá problema para realizar una subrogación.

¿Cómo subrogar una hipoteca?

Para realizar un cambio de banco de nuestro préstamo hipotecario no es condición necesaria que el acreedor actual nos dé permiso para empezar con los trámites, aunque debemos cumplir con los requisitos que hemos comentado.

Así pues, si queremos cambiar la hipoteca de banco, recomendamos seguir los siguientes pasos: 

• Investigar: Teniendo en cuenta que el objetivo es mejorar las condiciones de nuestro préstamo bancario, debemos consultar toda la información posible de otras entidades bancarias para indagar y valorar realmente si la situación contractual actual puede mejorar. Actualmente es un buen momento para este tipo de operaciones pero es importante un análisis criterioso o la ayuda de algún experto para negociar, aceptar o rechazar ofertas de otras entidades.
• Negociar y aceptar: un paso obligado para mejorar las condiciones es escuchar las ofertas de algunas entidades bancarias. Una estrategia que puede funcionar es comunicar las propuestas que se te han ofrecido a tu banco actual. De esta manera, si está interesado en mantenernos, estarán dispuestos a renegociar las condiciones e incluso mejorar las que nos proponen la competencia. Una vez hemos aceptado una oferta de otra entidad y lo hemos comunicado a la actual, esta dispone de 15 días para realizar una contraoferta

Finalmente, para formalizar el cambio, deberemos entregar la documentación pertinente: DNI, copia del contrato, nóminas, declaración de la Renta, escritura y tasación de la vivienda y documentación referente a otros créditos que tengamos si es el caso.

Es importante saber que deberemos asumir algunos gastos relacionados con esta operación. 

¿Qué es la novación de una hipoteca?

Tal como hemos comentado anteriormente otra forma de mejorar las condiciones de un contrato hipotecario es llevar a cabo un proceso de novación. 

A grandes rasgos, una novación de una hipoteca es, básicamente, un cambio en las condiciones de un préstamo. Es decir, es la renegociación del préstamo con la entidad bancaria con la que tenemos la hipoteca. 

La diferencia entre novación y subrogación recae en la entidad, pues en la novación hipotecaria se renegocia con la misma entidad bancaria y en la subrogación se cambia de banco.

Las condiciones que suelen modificarse en una novación hipotecaria son los siguientes: la variación del plazo de amortización, la modificación de garantías, la modificación en el capital prestado y el cambio en condiciones del tipo de interés

Para materializar los cambios y acuerdos entre el titular y el acreedor, debe modificarse el contrato del préstamo hipotecario, formalizarlo en escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

Evidentemente, cualquier novación hipotecaria también conlleva unos gastos.

Gastos en una novación hipotecaria

Entre los gastos de una novación hipotecaria a tener en cuenta figuran los siguientes:

• Comisión: oscilan normalmente entre el 0% y el 1% del importe pendiente a pagar del crédito hipotecario. 
• Notaría: suelen ser del 0,25% al 0,45% del capital pendiente. Se reparten a partes iguales entre el cliente y la entidad financiera.
• Registro de la Propiedad: se estima que son, aproximadamente, la mitad del importe pagado al notario.
• Gestoría: este tipo de gastos no dependen del valor de la hipoteca ni de la novación, pero suelen situarse entre los 150 y 400 euros.
• Tasación de la vivienda: normalmente se sitúan entre los 200 y los 400 euros.

Subrogación y novación de hipotecas en 2021

Según datos del Instituto Nacional de Estadística, en abril de este 2021 se experimentó una fuerte subida del número de hipotecas con cambios en sus condiciones iniciales. En abril se inscribieron 22.098, un 339,6% más interanual. Atendiendo a la clase de cambio, se produjeron 18.366 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un aumento anual del 346,2%. Por su parte, el número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) subió un 304,3%, y el de hipotecas en las que cambió el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) un 332,2%. En definitiva, las subrogaciones y las novaciones de hipotecas se encuentran al alza.