Cuando nos planteamos adquirir una vivienda, la hipoteca es uno de los aspectos que nos preocupa más. Es algo normal, teniendo en cuenta que vamos a estar ligados a ella gran parte de nuestra vida. A continuación, destacamos algunas de las cuestiones que vale la pena clarificar.
1. ¿Es mejor una hipoteca a interés fijo o variable?
Encontrar la hipoteca perfecta no es tarea fácil y suele depender de las circunstancias económicas y personales. Aunque las hipotecas fijas han ido ganando terreno, las variables se mantienen como la opción preferida en nuestro país. Según datos del INE del pasado mes de junio, el 61,2% de los usuarios que contrataron un préstamo hipotecario se decantaron por un interés variable. Pero ¿qué diferencia existe entre una hipoteca a tipo fijo y otra a tipo variable?
Las hipotecas a tipo fijo nos aseguran que vamos a pagar la misma cuota durante toda la vida del préstamo hipotecario, ya que no dependen de la fluctuación de los tipos de interés. Este tipo de hipotecas están pensadas para personas más conservadoras, a quienes no les gusta asumir riesgos. Su inconveniente es que nunca se podrán beneficiar de las bajadas de los tipos de interés.
En cambio, las hipotecas a tipo variable suponen que la cuota a pagar pueda variar a lo largo del tiempo, disminuyendo o incrementándose según las épocas. La cantidad se fija teniendo en cuenta un índice de referencia que va evolucionando, normalmente el euríbor, y que se actualiza periódicamente.
Finalmente existe una tercera opción, la de las hipotecas a tipo mixto, en las cuales se aplica un tipo fijo durante los primeros años del préstamo, para después pasar a aplicar un interés variable.
Actualmente en Helloteca, disponemos de una condiciones hipotecarias excepcionales para ambos tipos de interés y sin obligación de contratar productos asociados:
Tipo FIJO desde 0,95% a 30 años*
Tipo VARIABLE desde euríbor + 0,60%
*para créditos superiores a 200.000€
2. ¿Existe otro tipo de referencial hipotecario, aparte del euríbor?
El referencial hipotecario más utilizado dentro del mercado español es el euríbor, que representa el precio al que los bancos europeos se prestan el dinero entre si. En función de su evolución, las hipotecas variables de los consumidores suben o bajan tras su revisión, que puede ser anual, semestral o trimestral.
En los últimos años la tendencia del euríbor se ha mantenido a la baja, lo que explica que muchos clientes hayan experimentado un descenso notable de sus cuotas hipotecarias. Según los expertos, esta situación no se puede mantener indefinidamente, por lo cual es posible que a medio plazo el euríbor se recupere, aunque no podemos saber con precisión cuándo.
Actualmente, el 90% de las hipotecas a tipo variable que se formalizan en España utilizan el euríbor. No obstante, existen otros tipos de referenciales hipotecarios, todos ellos reconocidos por el Banco de España, como el LIBOR, el IRPH y el IRS (Interest Rate Swap). Si como clientes nos decantamos por una hipoteca variable, lo más probable es que acabemos contratando una que tome como referencia el euríbor.
3. ¿A qué porcentaje de financiación puedo optar?
Aunque las entidades bancarias estudian cada caso de forma independiente, por regla general el importe máximo que están dispuestas a financiar para una vivienda habitual es del 80% del menor importe entre tasación y compraventa. Por lo tanto, es importante disponer de unos ahorros previos. Para optar a una hipoteca del 100% se deben cumplir unos requisitos determinados y contar con un gestor experimentado que pueda ayudar en la búsqueda de alternativas.
4. ¿Qué tienen en cuenta las entidades financieras para conceder la hipoteca?
Básicamente, tres aspectos:
a) El importe de la tasación del inmueble que queremos adquirir. Se trata de una estimación del valor de una propiedad basándose en unos criterios predeterminados, y está siempre realizada por un tasador. Su objetivo es asegurar que el valor del mercado coincide aproximadamente con el importe de compraventa del inmueble.
b) El importe de compraventa, es decir, el precio acordado entre el vendedor y el comprador.
c) La capacidad de pago del cliente.
5. ¿De qué plazo máximo dispongo para devolver la hipoteca?
Hasta hace pocos años el plazo de amortización se situaba entre los 10 y los 30 años. Actualmente para posibilitar el acceso a la vivienda a más consumidores, muchas entidades financieras ya ofrecen, como algo habitual, plazos de amortización que llegan a los 40 años. No obstante, debemos tener en cuenta que a mayor vida de la hipoteca, menor cuota, pero más intereses pagados.
6. Y si no me conceden la hipoteca, ¿puedo recurrir a un aval?
Por regla general quien hoy en día pide una hipoteca debe cumplir con todos los requisitos, y un aval puede ayudar en algunas operaciones que se encuentran justo al límite para ser aprobadas, por ejemplo, que el solicitante de la hipoteca disponga de un trabajo estable, pero con tan solo un año de antigüedad. El aval permite a una entidad financiera saber que hay alguien dispuesto a cumplir con las obligaciones económicas del préstamo además del titular. El avalista tendrá que demostrar igualmente que tiene solvencia económica para asumir el pago de las cuotas. No obstante, esta opción no está ausente de riesgos, por lo cual se tiene que valorar muy bien.
7. ¿Qué gastos adicionales conlleva una hipoteca?
A raíz de la nueva ley hipotecaria, hay una serie de gastos que antes iban a cargo del comprador, pero ahora los asume la entidad financiera, como los gastos de notaría, gestoría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Los gastos de tasación, normalmente los paga el comprador, aunque hay algunas entidades financieras dispuestas a asumirlos, en parte o en su totalidad.
8. ¿La entidad financiera puede obligar a contratar productos adicionales?
En el momento de conceder una hipoteca, hay entidades financieras que solicitan a sus clientes contratar productos como seguros de hogar y vida, planes de pensiones o la domiciliación de la nómina. Hacerlo no es en ningún caso obligatorio, y aún menos desde la aprobación de la nueva ley hipotecaria. No obstante, sí que a veces puede ayudarnos a conseguir mejores condiciones en el préstamo hipotecario.
9. ¿Puedo cambiar mi hipoteca de entidad financiera?
Se puede hacer. De hecho, en los últimos tiempos, muchas entidades financieras están lanzando ofertas con tipos de interés realmente bajos para atraer a clientes de la competencia. Esto explica que las denominadas subrogaciones se hayan disparado. Si bien es cierto que cambiar de entidad financiera conlleva ciertos gastos, si negociamos un tipo de interés bajo, a la larga el cambio puede suponer un ahorro considerable.
10. Si mis condiciones económicas mejoran, ¿puedo avanzar el pago de la hipoteca?
Evidentemente, sí. No obstante, no siempre sale a cuenta amortizar la hipoteca. Se debe estudiar cada caso en concreto y, sobre todo, en qué momento decidimos hacerlo. Actualmente, nos encontramos con unos tipos de interés en mínimos históricos, por lo cual apenas ahorraremos intereses con la amortización. Por otro lado, los expertos recomiendan realizar el proceso de amortización durante los primeros años de la hipoteca, ya que es durante este período cuando se hace frente a los intereses más altos. Finalmente, hay que tener en cuenta la comisión por amortización. Aunque devolvemos el dinero prestado, tal vez no estuviese previsto en el contrato hipotecario que firmamos, por lo cual puede haber una cierta penalización.
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