En septiembre de 2021 la cantidad de españoles que decidieron llevar su hipoteca a otro banco creció un 107,8% respecto del mismo mes de 2020, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), realizando lo que se denomina una subrogación. Esta operación suele realizarse para negociar unas condiciones más ventajosas en la hipoteca, como por ejemplo unos intereses más bajos, una mejora en el plazo de amortización o un cambio de cláusulas.
¿Te puede interesar un cambio de banco?
Plantearte una subrogación de tu hipoteca, te podría salir a cuenta, en caso de que te encuentres en alguna de las siguientes situaciones:
- Si el interés de tu préstamo hipotecario es superior al 2%. Los tipos que ofrecen los bancos ahora mismo son más bajos que hace unos años. Tras la pandemia, muchas entidades han mejorado considerablemente sus condiciones crediticias para captar a nuevos clientes, y están ofreciendo intereses realmente atractivos.
- Si te encuentras en los primeros años de vida de tu préstamo hipotecario. Durante este período es cuando se paga la mayor parte de los intereses. Por lo tanto, cuanto antes hagas el traslado, más ahorrarás. De hecho, si se realiza en los últimos años de vida del préstamo, normalmente no sale rentable.
- Si no has recibido un buen trato de tu banco. Por ejemplo, si tu entidad te incluyó cláusulas abusivas o muy perjudiciales.
Llevar a cabo una subrogación hipotecaria es una operación que tienes que estudiar a fondo, ya que no está exenta de riesgos y de gastos. En primer lugar, es recomendable conocer la situación actual del mercado hipotecario y tener claras las condiciones actuales de tu préstamo hipotecario, para poder comparar con las propuestas de otras entidades bancarias.
A partir de aquí, es importante realizar números y valorar si el cambio te sale a cuenta y, en caso afirmativo, ver qué entidad es la que te hace una mejor oferta y, si es factible, intentar mejorarla. En tus cálculos, no olvides que para realizar la subrogación tendrás que abonar unos gastos por su tramitación.
Una subrogación hipotecaria no se trata de una operación que puedas hacer de forma inmediata. A continuación, te aclaramos cómo funciona.
¿Cómo solicito la subrogación de mi hipoteca?
En primer lugar, tendrás que presentar una solicitud formal ante el banco donde quieras cambiar la hipoteca. En el caso de que este apruebe tu petición, deberás tasar la vivienda y entregar la documentación necesaria para que puedan hacer un estudio más completo de tu perfil financiero. Una vez aceptada tu solicitud, la entidad te entregará la oferta vinculante.
Con esta oferta ya podrás comunicar tus intenciones a tu actual entidad y solicitarle, en el mismo trámite, un certificado del importe pendiente que queda por pagar. A partir de este momento, el que aún es tu banco tiene 15 días para hacer una contraoferta, igualando o mejorando las condiciones de la competencia.
En cualquier caso, tú tienes siempre la última palabra. Podrás decidir entre dos opciones: la primera, tramitar la hipoteca con el nuevo banco, formalizando el traslado ante notario y asumiendo los gastos asociados a la operación de subrogación; o la segunda, aceptar la contraoferta de tu entidad actual y, entonces, firmarás una novación, pagando únicamente los gastos asociados a esta gestión, que suelen ser menores.
Existe también la posibilidad de que tu entidad actual no contraoferte. En este caso ya podrás realizar el trámite de subrogación y, en el plazo de 15 días, tendrás la hipoteca mejorada con la nueva entidad.
Requisitos para una subrogación
Aunque nos encontremos en un momento en que muchas entidades están abiertas a negociar con clientes que desean trasladar su hipoteca de banco, esto no significa que no presten especial atención a tu historial crediticio y a otros aspectos. Así, es primordial cumplir las siguientes condiciones:
- Tener una situación financiera estable,
- Que la deuda pendiente no supere el 80% de valor de la vivienda. El banco entiende que si te queda una gran cantidad por pagar puedes incurrir en impagos
- Haber pagado durante un tiempo la hipoteca. Si ya tienes la hipoteca abierta desde hace más de cinco años es más difícil que incurras en un impago que si tan solo has pagado algunas cuotas mensuales.
Es importante diferenciar entre dos tipos de subrogaciones. En estas líneas estamos hablando de la más frecuente, la subrogación de acreedor, que supone cambiar la hipoteca vigente de un banco a otro, pero ten en cuenta que también existe la subrogación de deudor, que es cuando se cambia el titular, pero la hipoteca se mantiene con en el mismo banco.
¿Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de un banco a otro?
Nunca debes olvidar que cambiar tu hipoteca de banco tiene unos costes. Hay que abonar los honorarios de la gestoría, los costes del cambio en el registro, los nuevos aranceles notariales por la nueva documentación y, en muchos casos, la comisión por cancelación de la hipoteca o una comisión por subrogación.
Por un lado, el banco asumirá los siguientes gastos:
– Notaría: están fijados por ley y pueden ser, según el capital pendiente a amortizar, de entre un 0,2% y un 0,5% sobre ese importe.
– Registro de la Propiedad: igual que los honorarios de notaría, este gasto está regulado. Normalmente, no suele ser superior a los 100 euros.
– Gestoría: la agencia que lleve a cabo todas las gestiones nos cobrará entre 200 y 500 euros.
Y, por otro lado, el cliente pagará:
– Tasación de la vivienda: la nueva tasación del inmueble nos puede costar entre 200 y 400 euros, dependiendo de las tarifas de la compañía tasadora.
– Comisión por subrogación: este importe se paga por pasar de una entidad a otra. Estos gastos de subrogación son prácticamente iguales en todas las entidades. Por ejemplo, para una hipoteca de unos 150.000 euros, los gastos de subrogación rondarían los 700 euros aproximadamente.
Como has visto, la subrogación hipotecaria es una operación más sencilla de lo que parece, lo que explicaría la buena aceptación que está teniendo. En Helloteca, empresa líder en el sector de las hipotech, te podemos ayudar en la búsqueda de opciones que mejoren las condiciones de tu actual hipoteca. Con nuestra amplia red de bancos encontraremos mejores tipos de interés, tanto fijo como variable según sea tu preferencia, que bajarán tu cuota mensual y te permitirán ahorrar una importante cantidad de dinero frente a tu hipoteca actual. A través de nuestra plataforma tecnológica, podrás acceder a un amplio abanico de mejora de condiciones, desde tu casa y sin pérdida de tiempo. Podrás tomar la decisión con total tranquilidad y la ayuda de nuestros profesionales expertos en gestión de hipotecas.
