Ya hemos escogido vivienda. Ahora toca solicitar una hipoteca y para ello consultamos a varias entidades financieras buscando la opción más interesante. Para la mayoría de nosotros, se trata de una tarea compleja porque nos encontramos ante conceptos técnicos con los cuales no estamos familiarizados y que no son siempre fáciles de entender.
La primera gran cuestión: ¿hipoteca fija, variable o mixta?
La hipoteca fija nos garantiza pagar la misma cuota durante toda la vida del préstamo. Está pensada para personas que priorizan su tranquilidad económica. Sin embargo, a la larga pueden resultar más caras, ya que los tipos de interés que se aplican suelen ser más altos, y también las comisiones en caso de querer cancelar o pagar por anticipado el préstamo. Además, el periodo de amortización de las hipotecas fijas normalmente llega solo hasta un máximo de 25 años.
Por el contrario, la hipoteca variable está sujeta a la evolución de los tipos de interés, por lo cual la cuota va cambiando, normalmente en función del euríbor. La principal ventaja de las hipotecas variables es su periodo de amortización, es decir, el tiempo durante el cual puedes pagar la hipoteca, que es de hasta 40 años. Esto explica que este tipo de hipoteca sea de las más contratadas en España.
Y la mixta, como su propio nombre indica, actúa los primeros años como una hipoteca fija para pasar a ser después una variable. El primer período puede ser de un año hasta veinte.
Cuando se trata de elegir entre alguna de estas tres opciones, lo más importante es que te plantees si prefieres pagar una cuota mayor sabiendo que no cambiará o una cuota menor asumiendo el riesgo de que en el futuro pueda subir.
Actualmente disponemos de las mejores condiciones hipotecarias para ambos tipos de interés:
Tipo FIJO desde 0,60% a 30 años*
Tipo VARIABLE desde Euribor + 0,60%
* para créditos superiores a 200.000€ y con vinculaciones a la adquisición de otros productos o servicios financieros.
No obstante, hay otros factores a valorar antes de tomar la decisión de un tipo u otro de hipoteca. Algunos de ellos los acabamos de citar, como los tipos de interés que se aplican o el período máximo de amortización, pero también debemos tener en cuenta el porcentaje de financiación, y las comisiones vinculadas al préstamo. A continuación, abordamos con más detalle algunos de estos conceptos financieros claves para comparar hipotecas.
Interpretar los tipos de interés
Hay dos siglas que siempre aparecerán cuando comparemos los tipos de interés entre hipotecas. Se trata del TIN y de la TAE.
El TIN es el tipo de interés nominal. Es decir, informa del porcentaje que la entidad bancaria cobrará anualmente por el préstamo que se solicita. A modo de ejemplo, si el TIN de la hipoteca que te conceden por importe de 300.000 € es del 2%, esto significa que el primer año pagarás 6.000 € en concepto de intereses.
Sin embargo, a veces el término TIN puede resultar confuso, porque no incorpora el coste que tienen las comisiones de la hipoteca para el consumidor. Por eso resulta mucho más interesante comparar los préstamos hipotecarios con la TAE.
La TAE es la tasa anual equivalente. Además de incorporar el porcentaje de interés que te cobra el banco, incorpora también las comisiones del préstamo hipotecario. Por ejemplo, en un préstamo de 300.000 € con un TIN del 2%, si las comisiones son elevadas, la TAE puede incluso superar el 5%. Así, este préstamo sería mucho menos interesante al compararlo por ejemplo con uno que tenga un TIN del 3%, pero que no tenga comisiones.
El volumen de financiación
El siguiente paso para comparar hipotecas es decidir cuál es el porcentaje del valor del inmueble que la entidad financiera está dispuesta a financiar. En general, los bancos ofrecen hasta un 80%, aunque en ocasiones podrían facilitarte el 90% o incluso el 100%. Si en tu caso, no dispones de ahorros, y necesitas lo que se denomina una hipoteca 100, probablemente no tendrás muchas opciones. Aquí es donde hipotechs como Helloteca pueden ayudarte por su experiencia y por la facilidad de acceder on-line a ofertas sin tener que visitar todos los bancos. Por otro lado, se debe tener en cuenta que cuanto mayor sea el porcentaje de financiación, más altos serán los intereses. En definitiva, el precio final de tu inmueble se encarecerá.
Analizar las comisiones y las vinculaciones
Casi todos los bancos ofrecen mejores condiciones en el préstamo si contratas algunos servicios adicionales tales como: planes de pensiones, tarjetas de crédito o domiciliación de la nómina. A esto se le llaman vinculaciones. Debemos prestar, especialmente, atención a este punto. Por regla general, lo mejor es elegir el préstamo que tenga la menor cantidad de exigencias en cuanto a las vinculaciones.
Por otro lado, la solicitud del préstamo hipotecario trae asociados otros gastos que no tienen que ver con las comisiones periódicas que te cobra la entidad financiera. Las más habituales son:
– La comisión de apertura: Es un importe que te cobrará el banco en el momento de la constitución del préstamo. Este representa un porcentaje sobre el total de dinero solicitado. En general, las entidades imponen una comisión de apertura de hipoteca de entre un 0,25% y un 3%. Pero este punto, en casi todos los casos, es fácilmente negociable. El consejo es intentar obtener un valor que esté lo más cerca posible del 0%.
– La comisión por amortización anticipada. Esta solo se paga cuando se quiere cancelar el importe restante de la hipoteca antes de la finalización del contrato. Es importante tenerlo en cuenta al momento de comparar hipotecas porque, si en el futuro tu situación económica mejora, es muy probable que quieras liberarte de las deudas. Será entonces cuando tendrás que pagar esta comisión.
– La comisión por novación: Tampoco la pagarás en el momento de la constitución de la hipoteca. Pero si en un futuro quisieras cambiar las condiciones de tu préstamo, tendrás que saber que en el momento de la firma del contrato habrás aceptado pagar un importe de dinero para hacerlo.
En definitiva, el consejo es: elige aquella oferta hipotecaria donde las comisiones en general sean lo más bajas posibles. Además, ahora ni te lo planteas, pero quizás necesites cambiar las condiciones de tu hipoteca o amortizar el préstamo antes de tiempo.
¿Cómo te puede ayudar un intermediario financiero?
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