Los hipotecados españoles dedican una media de 25 años en devolver su deuda. Se trata de un periodo de tiempo suficientemente largo para que sus circunstancias personales y, sobre todo, financieras, cambien. Probablemente, te encuentres en esta situación, y te estás preguntando si podrías revisar de alguna forma la hipoteca que firmaste hace unos años. La respuesta es afirmativa.
La modificación de las condiciones de un préstamo hipotecario se realiza a través de lo que se denomina una novación o una subrogación. Es importante no confundir estos dos conceptos, ya que en la novación hipotecaria se renegocia con la misma entidad bancaria y, en cambio, en la subrogación hipotecaria se hace cambiando de banco. Normalmente, la novación es el proceso más sencillo para mejorar las condiciones de tu hipoteca. A continuación, nos ocupamos de ella.
La novación consiste en llegar a un acuerdo con el banco para cambiar cualquier cláusula del préstamo hipotecario, ya sea para mejorarlo o para adaptar sus condiciones a unas nuevas circunstancias. Es conveniente que tengas en cuenta que tu entidad financiera no está obligada a hacer la novación hipotecaria, a menos que se hubiera pactado anteriormente esta posibilidad y así constase en la escritura. No obstante, actualmente los bancos están abiertos a negociar con sus clientes, para evitar que estos trasladen su hipoteca a la competencia.
¿Cuáles son los motivos para solicitar una novación?
– Para cambiar las condiciones de los tipos de interés. De hecho, este es el principal objetivo de gran parte de las novaciones que se formalizan en nuestro país. Recordemos que una de las primeras decisiones que tomas cuando contratas una hipoteca es si la quieres a tipo fijo o variable. De ello dependerá que pagues una misma cuota a lo largo de la vida del préstamo, o una variable que estará sujeta a la evolución de un índice de referencia, habitualmente el euríbor. Es probable que pasados unos años las condiciones de tu préstamo no te convenzan. Es entonces cuando tiene sentido estudiar una mejora en lo que afecta a los tipos de interés de tu hipoteca.
Pongamos un ejemplo práctico. Tienes una hipoteca variable y, en los últimos años, te has beneficiado de la reducción del euríbor, pero ahora ante una previsible subida de este, te planteas la posibilidad de cambiarla a tipo fijo, evitando así una subida repentina de tus cuotas. O, por el contrario, tienes una hipoteca fija y ante la cotización baja del euríbor, estás pensando en pasarla a variable. En cualquier caso, ten presente que nunca, ni los mismos expertos, pueden prever cuál va a ser la evolución real del euríbor.
– Para modificar la periodicidad de la revisión de tu hipoteca variable. Esta se realiza normalmente, de manera totalmente automática, cada 6 o 12 meses. Y, ¿qué periodicidad es la mejor? En una situación en la cual el euríbor esté a la baja, es más favorable una revisión semestral porque la cuota bajará con más frecuencia. Sin embargo, la misma rapidez de cambio se aplicará si el euríbor sube. Por tanto, si el índice registra subidas, las hipotecas con revisión anual tendrán un entorno más favorable porque se retrasará más la subida de la cuota.
– Para reducir la cuota mensual e incluso evitar el impago. En caso de tener dificultades económicas, una novación te permitirá ampliar el plazo de devolución de tu hipoteca y, por tanto, pagar menos de cuota mensual. El inconveniente es que ampliando el plazo, pagarás más intereses totales. No obstante, es una opción interesante si tienes dificultades reales para hacer frente a la hipoteca, evitando en el peor de los casos un impago.
– Para ampliar el capital prestado. Puedes modificar el importe pendiente del préstamo a través de una novación, ampliando el capital. Puede ser interesante si, por ejemplo, deseas hacer una reforma en tu vivienda. En este caso la entidad financiera no suele poner problemas, siempre que estés al corriente de pago de la hipoteca, y que no sobrepases el límite del 35% de los ingresos destinados a la hipoteca.
– Para cambiar los titulares de la hipoteca. Es una situación habitual en caso de divorcios. Cuando la pareja comparte la hipoteca es necesario realizar una novación para que esta quede a nombre del cónyuge que mantiene la propiedad de la casa. Si no se hace, el cónyuge que cede la vivienda dejará de ser titular de la casa, pero se mantendrá como titular de la hipoteca, lo que podría ocasionar problemas si la otra parte deja de pagar la hipoteca.
Gastos de una novación hipotecaria
Para materializar los cambios y acuerdos entre el titular y el acreedor, debe modificarse el contrato del préstamo hipotecario, formalizarlo en escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Todo ello conlleva unos gastos que debes valorar para asegurarte que te salga a cuenta la novación:
- Comisión: oscilan normalmente entre el 0% y el 1% del importe pendiente a pagar del crédito hipotecario.
- Notaría: suelen ser del 0,25% al 0,5% del capital pendiente. Se reparten a partes iguales entre el cliente y la entidad financiera.
- Registro de la Propiedad: se estima que son, aproximadamente, la mitad del importe pagado al notario.
- Gestoría: este tipo de gastos no dependen del valor de la hipoteca ni de la novación, pero suelen situarse entre los 150 y 400 euros.
- Tasación de la vivienda: normalmente se sitúan entre los 200 y los 400 euros, aunque según la modificación que se realiza no es siempre necesaria.
Ten en cuenta que el banco puede aceptar tus demandas, pero también puede incluir nuevas comisiones o nuevos productos asociados a la hipoteca. Por tanto, es importante que estudies a fondo el contrato de tu nuevo préstamo hipotecario antes de firmarlo.
Incremento de las novaciones
Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en septiembre de este 2021 se produjeron 16.756 novaciones, lo que supone un aumento anual del 139,4%. ¿Por qué se han disparado tanto este tipo de operaciones? En los últimos tiempos, los bancos están compitiendo entre ellos para captar el mayor número de hipotecas, lo que afecta no tan solo a los nuevos clientes, sino también a los ya hipotecados que, viendo mejores opciones en el mercado, aprovechan para renegociar con su entidad.
La realidad es que cada vez hay más gente que se plantea una novación hipotecaria. Si te encuentras en esta situación, pero tienes dudas sobre cómo gestionar directamente la operación con tu entidad financiera, tienes la opción de acudir a Helloteca. Somos la empresa líder en el sector de las hipotech. Nuestros profesionales, con más de 15 años de experiencia, te pueden ayudar, estudiando tu caso particular y ofreciéndote la mejor solución.
