Descubre que es el TIN y la TAE y consigue así la mejor hipoteca

¿Qué es el TIN y la TAE?

Son muchas las personas que cuando solicitan una hipoteca pueden llegar a tener la sensación de estar nadando en un, auténtico y frío, mar de dudas. Un escenario propio de un náufrago a la deriva en el que, fácilmente, podrás verte rodeado por indicadores financieros que, además de tener nombres muy similares, representan conceptos cercanos. Una sensación de desorientación e incerteza que puede acrecentarse si empiezas a encontrarlos, o mejor dicho a avistarlos en el horizonte, en cada uno de los productos hipotecarios que se te aparecen.  ¿Sabes ya de qué hablamos? Del TIN y la TAE, dos conceptos clave en la contratación de tu hipoteca.

¿Y por qué son tan importantes? Ahora, iremos más al detalle, pero su importancia está en que nos permite conocer el tipo de interés de la hipoteca y el precio final del préstamo.

¿Qué es el TIN?

Empezamos por el principio, TIN es la abreviatura de ‘Tipo de Interés Nominal’ por lo que refleja el porcentaje en concepto de intereses. Es decir, el tanto por cierto que el banco va a cobrarte por la cantidad de dinero que te ha prestado para la financiación de tu nuevo hogar. 

Es un indicador puramente informativo, ya que refleja el interés aplicado a la hipoteca. Esto significa que no incluye el valor de otros conceptos que afectan al coste final de la operación, como son: las comisiones, productos vinculados con la entidad y otros. 

¿Cómo calcular el TIN?

Poder prever cuál será el valor del TIN es bastante fácil y no entraña grandes dificultades. Y es que, consiste en sumarle al euríbor el diferencial que le aplica el banco. Lo explicamos en un ejemplo:

Fórmula: Euríbor (-0,047) + Diferencial (0,86) = 0,813% TIN

En este cálculo aparecen conceptos como el euríbor y el diferencial que os detallamos en que consisten, brevemente, a continuación:

  • Euríbor: es el índice de referencia en España. Se revisa de forma periódica cada 6-12 meses y su evolución determinará la cuota mensual de tu hipoteca a tipo variable.
  • Diferencial: es el porcentaje fijado por el banco que representa los intereses que obtiene la entidad por haberte financiado. 

Conoce las diferencias entre el TIN y le TAE dos conceptos clave en tu hipoteca

Conoce la importancia de la TAE

Tasa Anual Equivalente, es un indicador que permite conocer los intereses y gastos asociados a la hipoteca. A diferencia del TIN, la TAE sí contabiliza las comisiones, cancelaciones y productos vinculados al préstamo. Por lo que nos permite saber con exactitud el coste final de la operación bancaria. Aunque hay que tener en cuenta que no incluye gastos de la hipoteca como son, por ejemplo, los servicios de notaría. 

Fórmula para saber la TAE de tu hipoteca

Su cálculo no es sencillo, ya que consiste en una fórmula matemática en que se tiene en cuenta el tipo de interés nominal, la frecuencia de pagos, las comisiones bancarias y los gastos de la operación:

Fórmula: TAE = (1 + r/f)^f – 1

R: tipo de interés nominal

F: frecuencia de pago de plazos

En caso de no querer utilizar la calculadora y recordar a ese joven estudiante en clase de matemáticas, el Banco de España ofrece un simulador con el que obtener el mismo cálculo, pero de una forma mucho más cómoda, que puedes utilizar haciendo clic aquí.

¿Qué es más importante el TIN o la TAE?

Tanto el TIN como la TAE son dos indicadores relevantes y que necesitas conocer para poder encontrar la hipoteca que más te interese y mejor se adapte tanto a tu perfil como a tus necesidades. Si es cierto y analizando lo comentado anteriormente,  que la TAE nos aporta mucha más información que el TIN y que, además, te permite conocer con mayor exactitud cuánto te va a costar la hipoteca. 

En definitiva, el TIN es un indicador, meramente, informativo al reflejar los intereses de la hipoteca. Un hecho que permite comparar los tipos de interes que ofrecen los diferentes bancos. Un hecho que debe de medirse con atención, ya que aunque observes ofertas con un TIN mucho más bajo que otras, estas pueden terminar saliendo más caras. Y es que, el TIN solo indica los intereses, en cambio, la TAE nos ofrece un cálculo aproximado y real de cuanto te va a costar, finalmente, esa hipoteca. Y es que, la TAE incluye en su resultado los gastos derivados de la operación, como también los intereses, es decir, el propio TIN.  

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