Vicios ocultos en la vivienda: ¿qué tipos hay?

Comprarse una vivienda puede representar para uno mismo una experiencia de gran presión. Y es que, tu círculo más cercano estará repitiendo una y otra vez “Comprarse una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida. ¡Elige bien!”. Una situación que puede llevarte a pasar por alto diferentes desperfectos que no se perciben a simple vista, los conocidos ‘Vicios Ocultos de una vivienda’. Afectaciones de distinto tipo que, en la mayoría de los casos, únicamente se detectan una vez vivimos en el inmueble y que pueden llevarte a interpretar a Shelley Long y Tom Hanks en ‘Esta casa es una ruina’. 

Qué son los vicios ocultos de una vivienda

Que sean visibles los vicios ocultos en una vivienda es la prueba fehaciente de que el inmueble que has adquirido no cumple con las condiciones que el vendedor había detallado antes de firmar la operación de compraventa, provocando que no puedas disfrutar y/o aprovechar la vivienda en su totalidad. 

Tipos de vicios ocultos

No se pueden catalogar los vicios ocultos de una vivienda en diferentes grupos de una forma genérica, ya que estos pueden ser muy diversos. Principalmente, tienen en común que se trata de daños y/o desperfectos de cierta gravedad, que existen desde antes de la operación de compraventa, y no pueden detectarse a simple vista.

Aun así, es cierto que la mayor parte de ellos están relacionados con problemas con el agua, la cimentación, los acabados, el aislamiento o bien el sistema eléctrico. Veamos con más detalle como puede afectar cada uno de ellos. 

Agua:

Incluye humedades, filtraciones y goteras. La existencia de estos vicios ocultos en un inmueble se debe en gran medida a una incorrecta impermeabilización de la vivienda o tuberías en mal estado. 

Cimentación:

Hace mención a todos aquellas grietas y/o fisuras que acostumbran a aparecer con el tiempo. Su origen suele estar relacionado con el inició de obras colindantes al inmueble en cuestión, como consecuencia de una mala reforma o como resultado de una construcción en origen ya defectuosa. 

Acabados:

El uso de materiales de baja calidad pueden suponer la aparición de vicios ocultos en el interior de la vivienda, causando daños en el suelo, en la pintura o en los propios acabados. 

Aislamiento:

Una mala colocación de los materiales o el empleo de materiales inadecuados puede provocar problemas vinculados con el ruido o la temperatura en el interior del hogar.

Eléctricos:

Un sistema eléctrico antiguo o de una mala calidad puede provocar que los enchufes, interruptores y/o luces no funcionen correctamente. 

Afectaciones Urbanísticas:

Se producen de forma más habitual de lo que puedes pensar. Se refiere a aquellos planes urbanísticos diseñados por la administración local en la que varias viviendas pueden verse afectadas, en un periodo de tiempo, por la construcción de parques y jardines. Otro posible ejemplo es el de aquellas viviendas que están edificadas en terreno rústico, en lugar de urbanístico. 

Afectaciones Urbanísticas:

Como comprador puedes exigir al vendedor que se responsabilice de los daños una vez ya has adquirido la propiedad. Y es que, en el artículo 1846 del Código Civil, el comprador puede acogerse a una de estas dos opciones.

Acción redhibitoria

Consiste en renunciar al contrato ya firmado y pedir al vendedor que te devuelva el capital aportado. Además, si se consigue probar que el vendedor era conocedor de los diferentes vicios ocultos, este deberá indemnizar al comprador. 

Acción ‘quantis minoris’

Se caracteriza por el hecho de que se le solicita al vendedor una rebaja del precio inicial, con el fin de compensar los daños y desperfectos encontrados. Esta rebaja está condicionada a la valoración que realice un perito. 

Acción ‘quantis minoris’

Se caracteriza por el hecho de que se le solicita al vendedor una rebaja del precio inicial, con el fin de compensar los daños y desperfectos encontrados. Esta rebaja está condicionada a la valoración que realice un perito. 

Tiempo para reclamar los vicios ocultos de una vivienda

El plazo para poder reclamar los vicios ocultos de una vivienda van en función del tipo de inmueble: de segunda mano o de obra nueva. En el caso de una vivienda de segunda mano, la reclamación debe de realizarse es de hasta 6 meses después de la compra. En cambio, en los edificios de obra nueva el plazo de tiempo es superior, ya que llega a ser de 2 años.

Proceso de reclamación

Para poder iniciar el proceso de reclamación de los vicios ocultos en la vivienda es necesario seguir un procedimiento básico. 

  1. Evaluar la esencia del desperfecto y poder detallar si este es fruto de la construcción o si, por lo contrario, ese daño tiene su origen en un mal uso por parte del comprador. Es por este motivo que, es necesario requerir un informe a un técnico cualificado.
  2. Comunicar al vendedor por escrito de los vicios ocultos identificados en la vivienda, así como de sus consecuencias. ¿Qué se debe, exactamente, comunicar? La fecha del contrato y el plazo de tiempo estipulado para arreglar los deterioros.
  3. En caso de no poder llegar a un acuerdo que satisfaga a todas las partes, se iniciará un proceso judicial en el que un tribunal determinará a quién le repercute afrontar el gasto de las reparaciones. Como comprador deberás de poder aportar las pruebas suficientes y así poder demostrar que antes de la compra del inmueble no existían los daños denunciados.

Reclamar vicios ocultos en el inmueble fuera de plazo, ¿es posible?

Como hemos comentado anteriormente, existen unos plazos para poder reclamar los vicios ocultos de una vivienda, pero ¿qué ocurre cuando estos aparecen una vez ya ha transcurrido el periodo de tiempo fijado por el Código Civil? Todavía se puede reclamar si se cuenta con una póliza de responsabilidad civil para que cubra de forma parcial o en su totalidad los daños identificados. En este caso, será la tipología de vicio oculto en el inmueble la que determinará el tiempo de validez.

  • en elementos estructurales su validez será de 10 años y cubrirá la totalidad de los desperfectos
  • cuándo afecta a la habitabilidad, su validez será inferior, ya que será de 3 años y, tan solo, cubrirá el 30% del coste de la reparación
  • si se trata de daños en los desperfectos el tiempo para reclamar será de un año y solo cubrirá el 5% del valor de la reparación

¿Cómo detectar los vicios ocultos en la vivienda?

Es muy posible que con la ilusión por adquirir ese inmueble, con las prisas o por el temor a perder esa vivienda pases por alto ciertos aspectos, que con una revisión más detallada y calmada del espacio no habrían pasado por alto. Es por este motivo que, con tal de evitar que los vicios ocultos de la vivienda se conviertan en un problema, hay ciertas formas de poderlos prevenir o, al menos, estar en cierta forma protegido. 

  1. Contrata un perito, arquitecto o arquitecto técnico para realizar una inspección antes de firmar el contrato
  2. Requerir al vendedor que te facilite el certificado de ITE (Inspección Técnica de Edificios)
  3. Al redactar el contrato incluir una sobre vicios ocultos

Elegir el hogar ideal y la mejor hipoteca

Ha quedado claro que comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida. Y es que, la complejidad de la elección no está únicamente en revisar que el inmueble tenga vicios ocultos, sino que también hay que tener en cuenta el conseguir la financiación necesaria para la compra del inmueble. En Helloteca sabemos muy bien lo primordial que es garantizar la mejor hipoteca en función del perfil de cada cliente, razón por la cual somos especialistas en hipotecas. Nuestros analistas son expertos hipotecarios digitales, que te acompañaran durante todo el proceso; desde la solicitud hasta la firma, resolviendo todas tus dudas. ¿Quieres conseguir la mejor hipoteca según tu perfil?