Es muy común pensar en una hipoteca e imaginarse un contrato fijo e inamovible y, por lo tanto, un acuerdo muy, muy, difícil de modificar. Una creencia que no se corresponde con la realidad, ya que el contrato de un préstamo hipotecario ofrece futuras modificaciones siempre y cuando, y como en todo contrato, las dos partes estén de acuerdo. Unos cambios que pueden visibilizarse, por ejemplo, en el cambio del titularidad de la hipoteca.
Y es que, un préstamo hipotecario es un contrato de larga duración, por lo que es muy posible que con los años sea interesante variar las condiciones y adaptarlas al contexto personal de cada uno. Un escenario de cambio que puede llevarte a solicitar el modificar el titular de la hipoteca por diferentes razones. Veamos cuáles pueden ser los motivos y cómo deberías de proceder.
¿Es posible cambiar el titular de la hipoteca?
Hay que tener muy presente, y ya lo hemos advertido al principio, que sí es posible modificar el contrato del préstamo hipotecario. Que sea una posibilidad no significa que siempre vaya a ser posible, ya que su modificación dependerá de la aprobación del banco con el que has firmado el préstamo hipotecario.
En el caso de querer cambiar la titularidad de la hipoteca, advertir, que dependerá de los diferentes aspectos de control que tiene implementados la entidad financiera. Unos filtros de comprobación que bien pueden ser el riesgo analizado por la entidad al reducir el número de titulares o bien por su política de modificaciones.
En el supuesto de que el banco te deniegue la operación, debes saber que puedes optar por un plan B. Una alternativa en la que deberás cancelar la hipoteca con tu banco actual y formalizar un nuevo préstamo hipotecario con una nueva entidad, la cual sí aceptaría un cambio en la titularidad de la hipoteca.
Si el banco acepta el cambio de titularidad
Es muy importante saber que, en caso de que el banco dé su OK a modificar la titularidad de la hipoteca, tendrás que efectuar una escritura pública para formalizar el cambio de titulares. Un proceso que además viene acompañado del pago de una serie de gastos, que detallamos a continuación:
- Comisión por novación
Debe de estar estipulado en el contrato y puede llegar a representar parte del porcentaje de deuda que todavía no se ha pagado.
- Pago de una nueva tasación
Al cambiar la titularidad de la hipoteca, el banco solicitará una nueva tasación para conocer el valor actual de la vivienda
- Otros gastos
Estos pueden ser de carácter fiscal, notarial, por registrar la propiedad, impuestos y tasas.
Documentación a presentar
Para poder formalizar el cambio de titular es imprescindible que presentes una serie de documentos concretos, documentos que el banco deberá entregarte.
- FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada
- FiAE: Fichas de Advertencias Estandarizadas
Causas cambio titularidad hipoteca
Los motivos que pueden llevarte a solicitar un cambio de titularidad de la hipoteca pueden ser diferentes y en función de cuál sea la razón, el procedimiento será diferente. Las principales causas para solicitar un cambio de titular de la hipoteca son: por separación o por venta de la vivienda. Conozcamos un poco mejor como es el procedimiento en cada uno de los casos.
Cambio titular por separación
En este escenario, el procedimiento más habitual es terminar solicitando una extinción de condominio. Un recurso que te permitirá pasar de una situación en la que la vivienda tiene diferentes propietarios (co-propiedad) a contar con un único propietario. Para poder tramitar correctamente este proceso es necesario que:
- Solicitar la extinción de condominio en el convenio de divorcio, especificando, muy claramente, que se entrega la vivienda a la ex-pareja.
- Acudir al Registro de la propiedad y realizar la inscripción de la extinción de condominio
- Realizar el cambio de titulares del préstamo hipotecario, en que se deberá de acudir al banco con el que se tiene contratada la hipoteca presentando la nueva inscripción de la propiedad.
Quieres vender la vivienda
En este caso, los trámites son menos que en el cambio de titular de la hipoteca por separación, ya que tan solo hace falta acudir a la entidad bancaria para solicitar la subrogración del préstamo hipotecario. Una vez el banco tenga toda la documentación se encargará de estudiar y analizar el perfil del nuevo deudor.
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¿Qué ocurre con la deuda al cambiar el titular de la hipoteca?
Existen varias opciones, aunque la más común y la que se aplica en la mayoría de los casos es que como vendedor termines cancelando el préstamo hipotecario que tienes con tu entidad bancaria para que así el comprador pueda adquirir una vivienda libre de cargas. Otra opción es vender la vivienda sin haber cancelado la hipoteca, por lo que estarías traspasando el préstamo hipotecario al nuevo propietario, mediante una subrogación de deudor.
Es necesario e imprescindible que para poder cerrar el cambio de titularidad el banco apruebe la operación. ¿De qué va a depender? Del análisis que realice el banco para comprobar si el comprador puede asumir las mismas condiciones hipotecarias. Una de las grandes ventajas de subrogar la hipoteca es que te permite como vendedor ahorrarte los gastos de cancelación, mientras que el comprador no se verá con la obligación de abonar el pago por una comisión de apertura, ya que mantendrá las condiciones que se firmaron inicialmente a la hora de firmar el préstamo.
Dudas genéricas titular hipoteca
Hemos estado hablando del cambio de titularidad de la hipoteca, pero ¿tienes claro su significado? Según el INE -Instituto Nacional de Estadística- el titular de la hipoteca es: “la persona física o jurídica que se compromete a devolver el dinero prestado y sus intereses para la compraventa de una vivienda”. Explicado esto, es posible que quizás tengas algunas dudas concretas relacionadas con la figura del titular y la hipoteca.
Es lo mismo el titular de la hipoteca que la vivienda
Cabe destacar que tanto la compra de la vivienda como la solicitud de una hipoteca son dos procesos que se realizan por separado, por lo tanto, es posible que exista un titular para la hipoteca y otro para la vivienda.
Cuantos titulares puede tener un préstamo hipotecario
No, no hay un número delimitado de titulares máximo por hipoteca. Sería un error creer que cuantos más titulares más facilidades para obtener la hipoteca, ya que el banco siempre delimitará el número en función de la estabilidad y recursos económicos de estos para hacer frente al pago de las cuotas. Es decir, el número de titulares es indiferente e incluso irrelevante.
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