La duración media del matrimonio en España se sitúa alrededor de los 17 años, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), y la mayoría de los divorcios se concentra en la franja de edad de los 40 a los 50 años. En esta etapa de la vida muchas parejas todavía se encuentran pagando la hipoteca de su vivienda familiar, por lo cual, en caso de iniciar un proceso de separación o divorcio, el tema de poseer en propiedad un inmueble con hipoteca se convierte en un problema importante a tratar.
¿Quién es el responsable de la hipoteca?
Desde el punto de la vista de la propiedad, podemos diferenciar, principalmente, entre dos situaciones:
Cuando la vivienda pertenece a uno de los cónyuges. Este es el único responsable de la deuda hipotecaria y, por tanto, el pago de la cuota debe seguir llevándolo a cabo el cónyuge propietario. A nivel legal, la propiedad permanece íntegramente en sus manos. Su expareja queda completamente al margen de la propiedad y de la hipoteca.
Cuando la vivienda pertenece a ambos cónyuges. Lo más habitual es que cada uno sea propietario de la mitad y, por tanto, aparezca como codeudor al 50% en el préstamo hipotecario. En este caso, ambos tienen la obligación de seguir pagando la cuota a partes iguales. Sin embargo, si el matrimonio está en régimen de separación de bienes, cada miembro de la pareja pagará el porcentaje de la hipoteca que le corresponda según su cuota de participación en la propiedad. Es decir, si uno pagaba anteriormente el 60% y el otro el 40%, así será el porcentaje que seguirán abonando de la hipoteca. No obstante, muchas parejas cuando inician el proceso de separación o divorcio no están interesadas, por motivos diversos, a mantener esta situación permanentemente, y desean realizar cambios que afectan directamente a la propiedad y, por consiguiente, al pago de la hipoteca.
¿Cómo desvincularse de la propiedad y de la hipoteca?
Sin duda alguna la opción más sencilla consiste en desprenderse de la vivienda familiar. Se trata, simplemente, de vender el inmueble a un tercero, amortizar la hipoteca con el precio de la venta y repartirse el dinero restante entre los cónyuges. Esta opción suele ser la más habitual cuando ninguno de ellos puede asumir individualmente la carga económica de la hipoteca o, simplemente, no hay interés por parte de ninguna de las partes en mantener la propiedad.
¿Qué pasa si uno de los cónyuges quiere quedarse con la propiedad? Esta decisión tiene que ser meditada. No hay que olvidar que se pasa de compartir el pago de la hipoteca a afrontarlo de forma individual. Si, finalmente, la opción escogida es esta, se deben seguir una serie de pasos.
En primer lugar, se realiza una extinción de condominio, que consiste en que una parte cede su propiedad a la otra, normalmente a cambio de dinero. Esta opción tiene la ventaja de que soporta una menor carga fiscal que si se opta por la compraventa. Solo se paga por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que supone entre un 0,5% y un 1% del valor de la vivienda según la comunidad autónoma. A este pequeño importe hay que añadir gastos notariales. En cualquier caso, se consigue ahorrar hasta el 7%, que se paga por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando se efectúa una compraventa.
Con la extinción del condominio uno de los dos propietarios de la vivienda deja de serlo. No obstante, en el préstamo hipotecario siguen figurando los dos titulares. Esto implica que en caso de impago de la hipoteca, el que ya no es propietario de la vivienda, debería responder igualmente ante la deuda. Para dejar de ser titular de la hipoteca, es imprescindible ejecutar otro paso, que es proceder a la novación de la hipoteca, es decir, cambiar el titular del préstamo hipotecario.
Esta operación no es siempre bien recibida por las entidades financieras. Se debe tener en cuenta que si acceden a eliminar a uno de los titulares de la hipoteca, se produce la salida de una de las garantías que tenía el banco para el cumplimiento del pago de la deuda. Es por ello que si el único titular de la hipoteca no tiene un perfil financiero idóneo, el banco puede negarse a realizar el cambio. En este caso la persona tendría que buscar algún aval que sirva de garantía de pago. No obstante, también puede ocurrir que el nuevo titular de la hipoteca tenga un perfil solvente y el banco acepte sin más el cambio. Todo ello dependerá de las condiciones particulares de la persona y de la deuda pendiente.
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¿Qué puede suceder en las separaciones con hijos?
Si toda separación es complicada, aún lo suele ser más cuando hay hijos. En estos casos se pueden dar situaciones específicas. Así, cuando la vivienda es propiedad en exclusiva de uno de los cónyuges, aunque este asuma el importe total de la deuda hipotecaria, a su expareja se le puede conceder el uso de la vivienda, habitualmente por un periodo determinado o hasta que los hijos sean independientes económicamente. En cualquier caso, esta nunca tendrá derecho sobre ninguna parte de la propiedad por muchos años que permanezca en la vivienda.
Otra situación bastante corriente entre las parejas con hijos que deciden separarse es seguir pagando la hipoteca conjuntamente y que el cónyuge que tenga la custodia de los hijos se quede viviendo en la casa. En estos casos la propiedad de la casa suele seguir siendo conjunta y, a efectos de la hipoteca, no cambia nada de cara al banco. Ambos cónyuges asumen la cuota hipotecaria a partes iguales o en la proporción que acuerden, o lo que se haya fijado por resolución judicial. Con el paso de los años, se puede acabar realizando una extinción de condominio, incluso una vez ya finalizado el pago de la hipoteca.
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