Calculadora en mano o si eres más tecnológico, hoja de Excel abierta en la pantalla de tu ordenador. Así es como puedes encontrarte si estás pensando en solicitar una hipoteca y quieres hacer un cálculo del coste total. Una lista de sumas, restas y todos los tipos, posibles, de operaciones matemáticas imaginables que dan como único resultado una lista interminable. Una solución fruto de la combinación de factores como los tipos de interés, el TIN, la TAE, los niveles actuales y futuros del euríbor, entre otros. Pero, ¿son todos estos los componentes que deben de incluirse en el cálculo? No. Al solicitar financiación al banco debes de incluir el cálculo de la comisiones de la hipoteca.
Y es que, en un préstamo hipotecario existen diferentes gastos que no harán más que encarecer el coste final. Por lo que es interesante plantearse antes dos preguntas -que no se quedarán sin respuesta, ya que ahora las resolveremos-: ¿qué tipo de comisiones existen? y ¿es posible evitarlos o, al menos, reducirlos?
Tipos de comisiones de la hipoteca
Está claro que, son muchos los factores que se deben de analizar e incluir para poder saber, desde un primer momento, el precio final. Veamos cuáles son las principales comisiones vinculadas a una hipoteca.
Comisiones por modificar la hipoteca
Las comisiones de una hipoteca no se limitan, únicamente, a los primeros pasos de solicitud del préstamo, sino que también pueden darse durante el transcurso de este. Y es que, es muy posible que a lo largo de una hipoteca tu situación financiera y personal se vean modificadas, por lo que querer cambiar las condiciones termine siendo una opción muy atractiva. Unas modificaciones que pueden darse mediante:
- Amortización anticipada: la comisión que aplique el banco dependerá de si se trata de una hipoteca de tipo variable o fijo. Una amortización total o parcial es una opción interesante si se dispone del suficiente capital para finalizar los plazos del préstamo, pudiendo así ahorrar en intereses.
- Subrogación: en el caso de querer cambiar la hipoteca de banco, este podrá aplicarnos una comisión. Es posible que la nueva entidad se haga cargo.
- Novación: las modificaciones de las condiciones y/o cláusulas del préstamo también pueden estar sujetas a comisiones, con la finalidad de compensar al banco.
Gastos de formalización
En algunos casos pueden aplicarte gastos por formalización y gestión de la hipoteca.
Comisiones de la hipoteca que ya no existen
Antes de la nueva Ley Hipotecaria de 2019 las entidades bancarias podían llegar a aplicar otras comisiones vinculadas con la hipoteca. Son las siguientes:
Comisión de apertura
La tramitación y apertura de la hipoteca podía llegar a suponerte un gasto, el cuál variaba en función de la política de riesgos de la entidad.
Comisión de estudio y gestión
Terminar firmando la hipoteca que habías negociado directamente con el banco suponía que la entidad realizase varios estudios previos, que tienen como objetivo calcular la viabilidad de la operación. Dicho análisis implicaba para el cliente el pago de esta comisión de la hipoteca.
¿Es posible evitar las comisiones de la hipoteca?
Sí, es posible. Y ¿cómo? Existen diferentes formas de evitar tener que pagar al banco dichos porcentajes. Algunas de estas opciones pasan por acudir a una entidad bancaria que no las aplique o que, únicamente, trabaje con algunas de ellas.
Otra opción es negociar con el banco, aunque esto nos lleva a hablar de cuál es la mejor manera para llegar a un acuerdo con el banco. Puedes optar por negociar de tú a tú con tu entidad, pero aún teniendo un perfil muy interesante, nunca podrás establecer una negociación entre iguales. Es por este motivo que, siempre es interesante solicitar los servicios de un analista hipotecario experto que pueda pactar y acordar unas condiciones más ventajosas para ti, o en este caso reducir las comisiones de la hipoteca.
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