Estés o no interesado en firmar una hipoteca, seguro que en las noticias o en tu timeline de Twitter, LinkedIn o Instagram solo ves y escuchas una única cosa: suben los tipos de interés. Y es que, con tal de reducir la inflación, el Banco Central Europeo, y luego la Reserva Federal -banco central de Estados Unidos- han decidido subir el tipo de interés. Un hecho que seguramente te llevé a preguntarte: ¿cómo afecta esto a mi bolsillo? y ¿cómo funcionan los tipos de interés de una hipoteca?
En esta entrada vamos a centrarnos en responder la segunda pregunta. Y es que, saber cómo funcionan los tipos de interés te ayudará a comprender mejor cómo funciona un préstamo hipotecario.
¿Qué es el tipo de interés?
Hay diferentes formas de definir qué es el tipo de interés, la más sencilla y práctica consiste en resumir el concepto al precio al cual el banco que te cobra el dinero que te ha prestado. Es decir, el porcentaje que el banco te aplicará sobre el importe de financiación para la compraventa de tu vivienda y que determinará el nivel de tus cuotas mensuales y durante cuánto tiempo se prolongará.
El tipo de interés para tu hipoteca puede ser de tres tipos: fijo, variable y mixto.
Tipo de interés hipotecario
Dependiendo de la modalidad de hipoteca que elijas, el tipo de interés será uno u otro. Una decisión que no debes de tomar a la ligera, ya que determinará la cuota de tu hipoteca.
Tipo de interés fijo:
Su principal característica es que el tipo de interés será siempre el mismo desde la firma de la hipoteca hasta el pago de la última cuota. Esto significa que, las cuotas de tu hipoteca representarán siempre el mismo importe, por lo tanto, el mismo gasto.
Tipo de interés variable:
Su sistema es diferente al anterior, ya que cuenta con un tipo fijo que se denomina diferencial al que se le añade un índice de referencia que acostumbra a ser el Euríbor (en España habitualmente se referencian las hipotecas con base en el Euríbor). Esto es importante, debido a que dependiendo de sus niveles (si está en positivo o en negativo) el precio de tu cuota será uno u otro.
Tipo de interés mixto:
Consiste en una hipoteca en la cual durante los primeros años se estipula un tipo de interés fijo para luego pasar a un tipo de interés variable. Esto permite combinar la estabilidad del interés fijo, durante un periodo de tiempo, con las posibles ventajas económicas que ofrece el interés variable.
¿Cómo puedes calcular el tipo de interés de tu hipoteca?
Se puede calcular el tipo de interés utilizando dos conceptos diferentes y que, por lo tanto, pueden ofrecer una lectura dispar a la vez que complementaria
Tipo de Interés Nominal -TIN-
Sirve para informar del porcentaje de dinero que te cobrará la entidad bancaria de forma anual por el capital prestado para la compra de tu vivienda. Su cálculo únicamente tiene en cuenta el tipo de interés que ofrece el banco, pero no contabiliza los gastos asociados a la operación.
Tasa Anual Equivalente -TAE-
Es más completa que el TIN, ya que incluye conceptos como las comisiones, la tasación y demás gastos asociados al préstamo hipotecario. De esta forma, puedes saber como las comisiones afectarán al precio de tu hipoteca. En otras palabras, la TAE permite conocer con mayor exactitud el coste real de tu hipoteca.
El tipo de interés no es siempre el mismo
Efectivamente, el tipo de interés no siempre es el mismo, ya que depende de la evolución del euríbor, pero es que tampoco es siempre el mismo dependiendo de la entidad bancaria con la que decidas negociar. Aquí algunas claves.
Cuánto mayor es el riesgo, más alta es la ganancia
Es la regla número uno en el mundo de las finanzas y los bancos la aplican a rajatabla. Y tiene su lógica, si tu perfil económico no acredita cierta solvencia o estabilidad, el banco va a ver en tu una solicitud de riesgo, por lo que buscará protegerse imponiendo unos tipos de interés más elevados. En cambio, si representas un perfil con solvencia, los tipos de interés serán más bajos.
Todos los bancos te quieren
Los bancos presentan ofertas atractivas para aquellos perfiles que les interesa. Una guerra de precios que forma parte de su estrategia comercial y que les lleva a ofrecerte tipos de interés a la baja. ¿Consejo? Contar con un experto hipotecario digital, como los de Helloteca, te ayudará a beneficiarte, especialmente, de esta situación, ya que a través de tu teléfono móvil y sin salir de casa recibes ofertas de los principales bancos.
Evolución del euríbor
En función del comportamiento del euríbor, el precio de los tipos de interés serán unos u otros. Y no solo hablamos de los tipos de interés variables, sino que también de los tipos de interés fijos. ¿La explicación? Cuando el euríbor está en niveles negativos (como sucedió en los últimos años hasta inicios de 2022) las entidades financieras buscar hacer más atractivas las hipotecas fijas, en cambio, en un escenario como el actual en que el euríbor está en niveles positivos, la oferta comercial de las entidades se centra, principalmente, en hipotecas del tipo de interés variable.
Tipo de interés: su evolución en los últimos años
A continuación, te detallamos el comportamiento de los tipos de interés en los últimos años.
- 2016
Momento en que, tras un periodo de tiempo en que los tipos de interés rondaban el 3% o 4%, los tipos empezaron a bajar debido a la cotización en valores negativos del euríbor y la rebaja de los tipos fijos.
- 2017
Podríamos decir que, los tipos de interés se congelan, ya que no se produce ninguna subida de los tipos de interés.
- 2018
Los bancos adoptan una estrategia comercial en la que reducen el diferencial de los tipos de interés, debido a la fuerte competencia que existe entre ellos.
- 2019
El euríbor sigue bajando, lo que provoca que las entidades financieras suban los diferenciales de las hipotecas variables para compensar la evolución del euríbor. Los bancos priorizan la oferta de hipotecas variables, por encima de las hipotecas fijas.
- 2020-2021
El euríbor alcanza mínimos históricos, por lo que los intereses de la hipoteca se sitúan en niveles bajos, tanto en las hipotecas variables como con interés fijo.
- 2022
La posibilidad de que el Banco Central Europeo subiera los tipos de interés (cosa que finalmente hizo en julio y septiembre) provoca que el euríbor volviera a niveles en positivo. Un escenario que ha llevado a los bancos a potenciar las hipotecas con interés variable al rebajar los diferenciales y a limitar la oferta de hipotecas de tipo fijo.
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